Hausbauvertrag – Keine notarielle Beurkundung erforderlich, wenn kein konkretes Grundstück im Raum steht

Das Oberlandesgericht Naumburg hat mit Urteil vom 20.01.2011, Az. 1 U 84/10, entschieden, dass dann, wenn in einem Hausbauvertrag nicht auf ein konkretes Grundstück Bezug genommen wird, es an einer Verknüpfung zwischen Grundstückserwerb und Hausbauvertrag im Sinne des § 311 b Abs. 1 BGB fehle, daher sei der Hausbauvertrag nicht notariell zu beurkunden.

Eine notarielle Beurkundungspflicht ergibt sich nach ständiger Rechtsprechung nur dann, wenn der Hausbauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag verknüpft ist und beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden, mit der sie stehen und fallen sollen.

Diese Voraussetzung war in dem zu entscheidenden Vertragsverhältnis nicht erfüllt, denn für eine solche Verknüpfung ist es nicht allein ausreichend, dass der AG für die Durchführung des Bauvertrages ein Grundstück benötigt. Eine rechtliche Einheit kann erst dann angenommen werden, wenn der Baubetreuer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat, das kommt im Bauvertrag häufig dadurch zum Ausdruck, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgt. Andernfalls bedarf es besonderer Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig. Auch wenn der Baubetreuer im Internet darstellt, dass er Baugrundstücke „in der Hinterhand habe“ bzw. er den Markt kenne und er insoweit mit einem Komplettangebot wirbt, führt dies nicht zu einer anderen Beurteilung. Der Auftraggeber kann nämlich diesen Service in Anspruch nehmen oder es bleiben lassen, ohne dass dadurch der Bauvertrag in irgendeiner Weise berührt wird. Eine Abhängigkeit zwischen beiden Verträgen dahingehend, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, besteht damit nicht.

Weitere Hinweise erteilt Raphael-S. Tyroller,
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht